[摘要] 3月27日，国土资源部、住房和城乡建设部发布促进房地产市场平稳健康发展的新举措，对进入调整期的房地产市场开出一系列“药方”。旨在调整结构、优化供应的房地产新举措，并非简单的“救市”，而是从这一关系经济发展和民生诉求的重要行业和市场的根本发展需求出发，寻找平稳有效的解决方案——
3月27日，国土资源部、住房和城乡建设部发布促进房地产市场平稳健康发展的新举措，对进入调整期的房地产市场开出一系列“药方”。旨在调整结构、优化供应的房地产新举措，并非简单的“救市”，而是从这一关系经济发展和民生诉求的重要行业和市场的根本发展需求出发，寻找平稳有效的解决方案——
3月27日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这对于去年以来走势偏弱的房地产市场来说，无疑是一个利好消息。虽然此前坊间传闻政府将在税收、利率等方面出台政策，直接拉动购房需求，但此次出台政策仅2个部门，且重在用地和房地产市场的结构调整，反映了本届政府新常态下的宏观调控新思路。
调结构是主线
此次政策着力点首先是针对供应总量，提出的原则是“有供、有限，合理安排住房和用地供应规模”。同时，要求供应规模过大的区域减少甚至暂停供地，而对供求矛盾突出的热点城市，则要求有效增加住宅用地供应规模。
这剂“药方”，主要针对当前各地楼市冷暖不均的现状。过去市场好的时候，不少三四线城市房地产用地增长很快，但房子集中供应后，因经济下行和实际需求不足等原因，使住房空置较为严重。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，目前市场明显分化，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，而三四线城市库存较大，存在较大风险。
第二剂“药方”着力于结构，新政提出要“优化住房供应套型，促进用地结构调整”，并提出“允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。”此前，开发商拿地后面临市场风险，只能通过调整产品类型及定价的方式适应市场变化。北京亚豪房地产经纪有限公司分析人士认为，这条规定为一些滞销地块和项目提供了新机会。滞销项目可以申请调整户型产品，以打破市场困局。
但实施层面的一个问题是，不同性质用地拿地成本差距较大。以北京为例，2014年出让的地块中，住宅用地的楼面均价为每平方米14557元，而商服用地的楼面均价仅为每平方米8549元，如果涉及养老、文化、体育等用地，地价水平往往更低，若让开发商把高价拿到的土地转换为低价值、回报周期长的用地类型，还有待各地进一步出台具体支持政策。
第三剂“药方”事关民生工程，新政再次提出“多措并举，统筹保障性安居工程建设”，可以“整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地”。业内人士认为，此举应是一举两得，但因商品房在成本和价格上都远超于保障性住房，若要实际推行，也有待细化措施的出台。
第四剂“药方”针对部门联动市场监管，提出对土地市场和房地产市场中严重违法违规行为的房地产开发企业，2部门将互通信息，共同给予处罚。
重在楼市维稳
今年的《政府工作报告》要求，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这一表述，与过去几年偏紧的房地产市场政策有明显区别，并未出现过去几年房地产市场政策常见的“调控”、“抑制”等词。这表明，在经济下行压力加大、房地产市场不断走弱背景下，政府希望保持经济平稳。
《通知》明确提出，房地产业是国民经济的重要行业，房地产市场稳定关系民生和经济社会发展。但实际情况不容乐观，去年以来，房地产市场进入调整期，交易量下降，开发投资增速回落，区域性差异加剧。今年1至2月，房地产开发投资8786亿元，同比增长10.4%，增速回落0.1个百分点。同时，从去年2季度开始，随着房地产投资增速回落和商品房交易量下降，各地呈现购地意愿不足倾向，土地市场需求也出现分化局面，地区间土地出让收入增速差异明显，其中东部地区仍趋增长，但中西部地区尤其是中小城市下降明显。数据显示，去年国有建设用地实际供应面积60万公顷，同比下降16.5%，其中房地产用地15万公顷，同比下降25.5%。
实际上，从去年下半年开始，各地已在纷纷采取措施保持楼市平稳。福建、江西、湖北等省，从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手，发布政策促进房地产市场发展，更多地区则采取公积金贷款放松等政策。业内人士预计，各地可能出台类似定向微调的政策或实施细则。
此外，3月24日财政部公布的《2014年土地出让收支情况》显示，目前违法违规用地现象依然严重。来自国土资源部的数据也显示，2014年共发现土地违法案件8万多起。为此，2部门联合出手加强监管，也是题中应有之义。
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